Der Energieausweis ist für Immobilienbesitzer und Vermieter nicht nur ein wichtiges Dokument zur Einschätzung der Energieeffizienz, sondern kann unter bestimmten Voraussetzungen auch steuerlich geltend gemacht werden.

Ob als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder als Betriebsausgabe – die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises müssen nicht vollständig selbst getragen werden. Besonders interessant ist dies vor dem Hintergrund des Gebäudeenergiegesetzes, das die Vorlage eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung vorschreibt.

Wie genau Sie die Kosten in Ihrer Steuererklärung angeben müssen und welche Nachweise das Finanzamt verlangt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die steuerliche Absetzbarkeit variiert je nach Art des Energieausweises – ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – und kann als haushaltsnahe Dienstleistung oder im Zusammenhang mit einer Energieberatung geltend gemacht werden.

Wie Sie den Energieausweis steuerlich absetzen

Ein Energieausweis sagt mehr über ein Gebäude aus, als viele denken. Er gibt aufschluss über den Energiebedarf und hilft Eigentümern sowie Mietern, bessere Entscheidungen zu treffen. Aber wie können die Kosten für einen Energieausweis steuerlich abgesetzt werden? Eine ziemlich gute Frage, finden wir. Wir zeigen es Ihnen, Schritt für Schritt.

Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit

Nicht jeder kann die Ausgaben für einen Energieausweis einfach beim Finanzamt geltend machen. Sie müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Das betrifft v.a. Vermieter, die eine Immobilie vermieten oder verpachten. Auch Gewerbetreibende sind im Boot, wenn sie Gebäude für betriebliche Zwecke nutzen.

Privatnutzer können die Kosten nicht als außergewöhnliche Belastungen anrechnen. Ausnahme: Sie zählen zur haushaltsnahen Dienstleistung (§ 35a EStG), wobei auch dafür gewisse Bedingungen gelten. Eine Eigentumswohnung im EU-Wirtschaftsraum oder ein Haus, das Sie vermieten oder betrieblich nutzen, ist Pflicht.

Absetzbarkeit für Immobilienbesitzer und Vermieter

Viele fragen: Muss der Energieausweis rein für Vermieter steuerlich absetzbar sein? Ja, im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder bei gewerblicher Nutzung als Betriebsausgabe. Für Selbstnutzer sieht es schon etwas schlechter aus – nur in besonderen Fällen wie Verkauf, oder wenn es mit einer haushaltsnahen Dienstleistung verknüpft ist.

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, fallen die Kosten für einen Energieausweis unter Werbungskosten. Sie tragen diese als Kosten für die Erstellung direkt in der Steuererklärung ein. Bei einer Vermietung und Verpachtung sind diese Kosten ganz normal abzugsfähig.

Wie sich das auf uns Vermieter auswirkt? Deutlich. Ich habe selbst mal bei einem Gebäudewechsel vergessen, die Kosten direkt anzusetzen. Da bleibt dann bares Geld liegen. Machen Sie nicht denselben Fehler.

Werbungskosten und Betriebsausgaben nutzen

Einige Rechnungen können Sie als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder Betriebsausgaben deklarieren. Dabei ist wichtig: Die Kosten für einen Energieausweis zählen nicht als außergewöhnliche Belastung, sondern als Aufwand für die Immobilie.

Hier mal eine kleine Liste zu relevanten Werbungskosten bei Vermietung:

• Kosten für den Energieausweis
• Honorare für Handwerker und Fachleute
• Ausgaben für eine Energieberatung
• Gebühren im Rahmen des Verkaufs oder der Vermietung

Sie müssen die Rechnung aufbewahren. Das Finanzamt will gerne mal einen Nachweis sehen. Böse Überraschungen sparen wir uns so.

Energieeffizienz: Bedeutung für die Absetzbarkeit

Energieeffizienz ist ein großes Thema – nicht nur für den Geldbeutel, sondern auch für die steuerliche Absetzbarkeit. Ein Energieausweis gibt aufschluss über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Modernisierte Gebäude mit niedrigerem Energieverbrauch können wiederum bei der Vermietung die Energiekosten für Mieter senken.

Aber, und das ist wichtig: Die energetische Sanierung allein macht die Kosten für den Energieausweis nicht automatisch absetzbar. Es zählt immer die Nutzung der Immobilie. Trotzdem: Ein energieeffizientes Gebäude kann sich langfristig steuermindernd auswirken, weil weniger Zusatzaufwand für Energieberatung und Nachrüstmaßnahmen entsteht.

Kosten des Energieausweises und steuerliche Behandlung

Die Energieausweis Kosten sind nicht genormt, können aber zwischen privaten und gewerblichen Angeboten deutlich schwanken. Die Art des Energieausweises spielt für die steuerliche Absetzbarkeit keine Hauptrolle, aber für die Höhe der Rechnung manchmal schon.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis im Vergleich

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis? Die Wahl entscheidet sich meistens an Baujahr und Nutzung des Gebäudes. Für Immobilien mit weniger als 5 Wohneinheiten, bei denen der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Ansonsten reicht oft der Verbrauchsausweis.

Vergleich der Energieausweis-Typen

Kostenübersicht: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Ein kleiner Tipp: Online-Anbieter bieten meist günstigere Energieausweise an. Wichtig ist aber immer, dass die Dienstleistung korrekt und offiziell erfolgt.

Durchschnittliche Kosten für die Erstellung

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises variieren nach Größe und Nutzung der Immobilie. Für ein Einfamilienhaus sind 80 bis 130 Euro üblich, ein Bedarfsausweis kann aber rasch teurer werden, vor allem bei größeren Gebäuden.

Was müssen Sie beachten? Bei Mehrfamilienhäusern steigen die Kosten pro Wohneinheit oft. Mir ist das beim Umbau eines Objekts in der Innenstadt passiert – dank guter Doku und Vergleichsangeboten ging’s aber glimpflich aus.

Energieberatung als haushaltsnahe Dienstleistung

Die Energieberatung im Zusammenhang mit der Ausstellung eines Energieausweises kann als haushaltsnahe Dienstleistung abgesetzt werden. Laut § 35a EStG beträgt die Steuerermäßigung bis zu 20 % der Kosten, maximal 4.000 Euro pro Jahr.

Eine schnelle Übersicht:

• Kosten für den Energieausweis mit Energieberatung: haushaltsnahe Dienstleistung
• Nur für selbst genutzte Immobilien
• Höchstgrenze 4.000 Euro pro Jahr
• Gilt nicht zusätzlich für KfW- oder BAFA-Förderprogramme

Tragen Sie diese Kosten als haushaltsnahe Dienstleistung in der Steuererklärung ein und bewahren Sie dazu unbedingt die Rechnung auf.

So machen Sie die Kosten steuerlich geltend

Nicht jede Ausgabe zählt automatisch. Die Erstellung des Energieausweises muss belegt und beantragt werden. Ein häufiger Fehler: Menschen reichen nur die Quittung ein – das allein reicht nicht immer.

Notwendige Dokumente und Nachweise

Für das Finanzamt brauchen Sie eine ordentliche Rechnung, manchmal auch einen Nachweis über die Verwendung des Ausweises (z.B. beim Verkauf oder bei der Vermietung). Rechnung vom Energieberater und der Zahlungsbeleg gehören ins Archiv.

Wenn Sie einen Energieausweis erstellt bekommen, sollten folgende Angaben in der Rechnung enthalten sein:

• Name und Anschrift des Ausstellers
• Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)
• Erstellungsdatum
• Adresse des Gebäudes

Für Betriebsprüfungen empfiehlt sich eine Dokumentation der energetischen Maßnahmen gleich mit abzulegen.

Angabe in der Steuererklärung

Die Abgabe geschieht über die Steuererklärung. Für Vermieter läuft das unter Werbungskosten in Zeile 41 (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), Gewerbetreibende setzten es als Betriebsausgabe an.

Klartext: Nicht die Kosten auf Mieter umlegen. Sie bleiben beim Eigentümer. Privatleute mit selbst genutzten Immobilien tragen die Aufwendung als haushaltsnahe Dienstleistung ein (Anlage “Haushaltsnahe Aufwendungen” der Steuererklärung).

Absetzbar im Jahr der Bezahlung

Wichtig zu wissen: Die Kosten für den Energieausweis sind immer im Jahr der Zahlung steuerlich absetzbar. Das bedeutet, Sie machen die Aufwendung im selben Jahr geltend, in dem Sie die Rechnung bezahlt haben. Das kann je nach Zahlungsdatum einen Unterschied machen.

Merken Sie sich: Die Kosten müssen im Zahlungsjahr geltend gemacht werden, und nicht etwa im Jahr der Ausstellung.

Häufige Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit

Selbst unter langjährigen Vermietern gibt’s überraschend viele Fragen rund ums Thema Energieausweis. Vielleicht erkennen Sie Ihre eigene Frage sogar wieder? Gehen wir sie gemeinsam durch.

Können Privatpersonen die Kosten absetzen?

Nicht pauschal. Nur im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistung lassen sich die Kosten für einen Energieausweis steuerlich absetzen – und auch nur bei selbst genutzten Immobilien. Eine zweite Wohnung, die Sie ausschließlich vermieten? Dann wieder als Werbungskosten.

Ist der Energieausweis bei Neubau absetzbar?

Wenn Sie einen Energieausweis für einen Neubau erstellen lassen und die Immobilie vermieten, gelten die Ausgaben als Werbungskosten. Bei Selbstnutzung ist es, wie gesagt, ein Fall für die haushaltsnahe Dienstleistung, sofern die Erstellung mit einer Energieberatung verbunden ist – aber keine Doppel-Förderung zusammen mit KfW-Förderprogramm.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Ein korrekt ausgestellter Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Danach muss bei erneutem Verkauf, Neuvermietung oder wesentlichen Verbesserungen im Gebäude ein neuer Ausweis erstellt werden. Keine Pflicht, wenn Sie nur wohnen und nicht vermieten, verkaufen oder verpachten.

Gibt es eine Pflicht zur Vorlage des Energieausweises?

Jede/r Eigentümer/in, der seine Wohnung oder ein Haus verkauft oder neu vermietet, muss einen Energieausweis vorlegen. Das regelt das Gebäudeenergiegesetz. Mieter oder Käufer dürfen im Vorfeld Einsicht verlangen. Keine Ausrede hilft da weiter, das ist Gesetz.

Wer also die Erstellung des Energieausweises verschleppt oder ignoriert, kann Bußgelder riskieren – und das will wirklich niemand erleben.

Haben Sie noch Fragen? Wahrscheinlich, denn Bürokratie kann Knäuel aufwerfen wie Kopfhörer nach drei Tagen Hosentasche. Wir empfehlen bei Unsicherheiten die Rücksprache mit einem Steuerberater. Die Steuerersparnis bei cleverer Anwendung ist real!