Der Energieausweis ist für alle Immobilienbesitzer und Vermieter von Wohnungen mit Gasetagenheizungen ein wichtiges Dokument. Er gibt Auskunft über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz eines Gebäudes gemäß den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Wenn Sie eine Immobilie mit Gasetagenheizung besitzen oder vermieten, müssen Sie unter bestimmten Umständen einen Energieausweis vorlegen. Dieser kann je nach Gebäudeart und Baujahr als Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis ausgestellt werden. Die Erfassung der Verbrauchsdaten spielt dabei eine zentrale Rolle, besonders in Mehrfamilienhäusern mit unterschiedlichen Heizungsanlagen.

Doch wer darf einen solchen Ausweis überhaupt ausstellen? Welche Daten werden benötigt? Und welche Pflichten haben Mieter und Vermieter bei der Erstellung des Energieausweises? Wir klären die wichtigsten Fragen rund um die Energieverbrauchskennzeichnung bei Immobilien mit Gasetagenheizungen.

Energieausweis für Immobilien mit Gasetagenheizung

Wer sein Gebäude mit einer Gasetagenheizung beheizt, weiß: Der Energieausweis ist Pflicht, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder neu vermieten möchten. So will es das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es spielt keine Rolle, ob es sich um eine einzelne Wohnung oder ein ganzes Mehrfamilienhaus handelt. Die Regel gilt für fast alle Gebäude – außer kleine Buden unter 50m² oder denkmalgeschützte Gebäude.

Energieausweise sind ein wichtiges Instrument für Käufer oder Mieter, denn sie zeigen deutlich, mit welchem Energieverbrauch zu rechnen ist. In meiner Beratungspraxis stoße ich oft auf erstaunte Gesichter, wenn ich erkläre, dass alle Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre gesammelt werden müssen – das ist keine Schikane, sondern Gesetz.

Bei Gasetagenheizungen läuft die Sache anders als bei zentralen Heizsystemen. Jede Etagenheizung versorgt meist eine einzelne Wohnung – der Verbrauch ist dezentral. Das zieht praktischen Aufwand nach sich, weil Sie, um einen Energieausweis für Wohnungen oder für das gesamte Gebäude ausstellen zu lassen, alle Verbrauchsdaten sauber zusammensuchen müssen. Was viele nicht wissen: Der Energieausweis ist zehn Jahre lang gültig.

Eine Eigenheit bleibt: Die Energieeffizienzklasse jedes Gebäudes landet prominent auf dem Ausweis. Sie reicht von A+ bis H. Das Gesetz verlangt auch, die CO₂-Emissionen jeder Einheit zu erfassen. Haben Sie schon mal versucht, die Heizverbräuche von zwölf Mietparteien zusammenzutragen? Kein Spaß – aber notwendig.

Arten von Energieausweisen für Gasetagenheizungen

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Viele fragen sofort: Was brauche ich für meine Immobilie mit Gasetagenheizung?

Beim Bedarfsausweis kommt es auf den theoretischen Energiebedarf an. Dabei spielt die gebäudehülle, das Baujahr der Heizung und die energetische Qualität der Fenster eine große Rolle.

Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf den tatsächlichen Verbrauchswerten der letzten drei Jahre. Bei dezentralen Heizsystemen wie Gasetagenheizungen ist der Verbrauchsausweis oft der Standard. Vor allem, wenn das Gebäude mehr als vier Wohneinheiten hat oder nach Baujahr 1977 gebaut wurde und die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung erfüllt. Ein Energieverbrauchsausweis spiegelt somit auch das Verhalten von Bewohnern wider.

Wann wird welcher Ausweis gebraucht? Sind es mehr als vier Wohneinheiten, reicht meist der Verbrauchsausweis. Manche fragen, ob sie trotzdem einen Bedarfsausweis machen können. Ja, dürfen Sie, ist aber nicht immer notwendig.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was ist nötig?

Verbrauchsausweis? Bedarfsausweis? Welche Art ist in Ihrem Fall vorgeschrieben? Die Antwort hängt vor allem vom Baujahr, Zustand und der Gebäudegröße ab. Ein Verbrauchsausweis gibt einen Einblick in den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre und ist gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen praktisch unerlässlich.

Der Bedarfsausweis wird meist verlangt, wenn das Gebäude wenige Einheiten oder keine modernisierte Gebäudedämmung hat, also die gebäudehülle energetisch nicht auf dem neuesten Stand ist. Wussten Sie, dass ein Bedarfsausweis die Qualität der Gebäudehülle und Heizung objektiv bewertet? Das kann Eigentümer oft motivieren, die Dämmung oder Fenster zu erneuern.

Kurze Tabelle: Welcher Ausweis für welche Situation?

Verbrauchsdaten erfassen für den Energieausweis

Sie müssen für die Erstellung eines Energieausweises den tatsächlichen Energieverbrauch der Gasetagenheizung nachweisen. Praktisch bedeutet das: Sammeln Sie die Verbrauchsdaten (kWh) jeder Wohnung für die letzten drei Jahre. Gelegentlich reichen auch die Heizkostenabrechnungen, doch sicherer fahren Sie mit exakten Ablesewerten aus den Zählern.

Wichtige Infos, die Sie zusammentragen sollten:

• Abrechnungen der Heizkosten
• Ablesedaten zu Gasverbrauch
• Angaben zu Wohneinheiten und ggf. Leerstand

Als Energieberater frage ich immer: Hat jemand zwischendurch Fenster erneuert oder eine Wärmedämmung hergestellt? Solche energetischen Maßnahmen verändern die Verbrauchsdaten spürbar. Fehler wie das Vergessen eines Leerstandsmonats verzerren die Ergebnisse und machen die Erstellung des Ausweises ungenau.

Exakter Tipp:
Lassen Sie die Zählerstände jedes Mal bei einem Mieterwechsel ablesen. Sonst stehen Sie bei der nächsten Vermietung wieder ohne brauchbare Zahlen da.

Energieberater-Suche: So finden Sie den richtigen Experten

Sie brauchen einen qualifizierten Energieberater oder einen entsprechend zertifizierten Experten. Die Ausstellung des Energieausweises ist kein Job für den Laien: Sie darf nur eine Person übernehmen, die im Gebäudeenergiegesetzes als fachkundig genannt wird, zum Beispiel Architekten, Ingenieure oder geprüfte Energie-Fachberater.

Wo finden Sie die Profis?

• Die Energieberater-Suche der Verbraucherzentrale oder der BAFA ist ein guter Start.
• Suchen Sie gezielt nach Beratern mit Erfahrung bei Gasetagenheizungen – da gibt’s oft knifflige Stellen.
• Fragen Sie lokale Immobilienverwaltungen nach Empfehlungen.

Meist melden sich Interessierte mit dem Ziel, möglichst schnell einen Energieausweis erstellen zu lassen. Aber unser Rat: Günstig ist nicht immer gut. Achten Sie auf Erfahrung, nicht nur auf die Kosten. Ein Berater, der weiß, wie die Verbrauchsdaten aus mehreren Wohneinheiten zusammengeführt werden, spart Ärger, Nerven und ggf. teure Fehler.

Energieausweisen in Mehrfamilienhäusern mit Etagenheizungen

In einem Mehrfamilienhaus mit Etagenheizungen wird die Sache ziemlich komplex. Jeder nutzt eine eigene Gasetagenheizung. Das verstärkt die Herausforderung, Energieausweise für das gesamte Gebäude zu erstellen.

Ist der Energieausweis für jede einzelne Wohnung oder für das Haus zu machen? Laut Gesetz ist er immer für das gesamte Gebäude zu erstellen, nicht für die einzelne Wohnung. Dafür brauchen Sie alle Verbrauchsdaten jedes Mieters. Klingt nach Kleinkram, ist aber Pflicht.

Wohnen mehr als vier Parteien im Gebäude? Dann reicht der Verbrauchsausweis. Aber: Fehlen die Abrechnungen einzelner Wohnungen, funktioniert der Ausweis nicht korrekt. Eigentümer müssen darauf achten, dass alle relevanten Daten zur Verfügung stehen.

Müssen Eigentümer und Mieter zusammenarbeiten? Ja, unbedingt! Alle Wohneinheiten müssen ihre Gasverbräuche offenlegen. Nur so ergibt sich ein valider Wert für den gesamten Energieverbrauch des Hauses.

Rolle der Mieter beim Energieausweises

Auch Mieter spielen dabei eine Rolle, die leicht unterschätzt wird. Denn: Der Verbrauchsausweis spiegelt immer auch das Verhalten der Bewohner wider. Sind große Schwankungen zu sehen, fragen sich Eigentümer und potenzielle Mieter: Woher kommt das? Nicht alle duschen gleich lang, nicht alle heizen gleich effizient.

Manchmal vernachlässigen Mieter die regelmäßige Wartung an ihren eigenen Gasetagenheizungen. Das erhöht die Heizkosten und kann die Energieeffizienzklasse verschlechtern. Deshalb bitten wir die Mieter freundlich, Verbrauchsdaten sauber zu dokumentieren und Wartungen nicht zu verschleppen.

Dürfen Kosten auf die Mieter umgelegt werden? Nein – bei der Erstellung des Energieausweises muss der Eigentümer zahlen. Kosten für die Erstellung dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Aber: Im Interesse aller Parteien zahlt sich eine offene Datenkultur im Haus aus.

Verbesserung der Energieeffizienz Ihrer Heizungsanlagen

Sie wollen die Energieeffizienz Ihrer Heizungsanlage verbessern und langfristig bei den Energiekosten sparen? Gute Idee! Der Energieausweis zeigt nicht nur an, wie gut oder schlecht Ihr Gebäude gerade dasteht. Er gibt auch konkrete Empfehlungen für die energetische Sanierung.

Jeder kennt’s: Alte Heizkörper, keine Wärmedämmung im Keller und undichte Fenster treiben die Heizkosten nach oben. Mit dem richtigen Modernisierungsschritt können Sie Ihre Heizungsanlage fit für die Zukunft machen und im nächsten Energieausweis eine bessere Energieeffizienzklasse erreichen.

Modernisierung von Etagenheizungen

Was kann konkret getan werden? Es gibt viele Wege, alte Gasetagenheizungen aufzuwerten oder durch neue zu ersetzen. Ein hydraulischer Abgleich ist oft der erste Schritt. Damit wird die Wärme gleichmäßiger verteilt, und Studien zeigen eine Einsparung beim Endenergiebedarf von etwa 10 bis 15 Prozent.

Der Austausch alter Gasthermen gegen neue, effiziente Gas-Brennwertthermen senkt nebenbei Ihre CO₂-Emissionen. Lassen Sie Fenster und Gebäudedämmung prüfen – oft holt man hier mit wenig Aufwand viel raus.

Beispiel-Tabelle: Modernisierungsmaßnahmen und Effekte – Effekte typischer Modernisierungen auf die Energieeffizienz

Noch ein Tipp vom Praktiker: Prüfen Sie, ob Sie für die energetische Sanierung eine Förderung von KfW oder BAFA bekommen. Viele Eigentümer versäumen das und lassen bares Geld liegen. Besonders im Mehrfamilienhaus profitieren Sie mehrfach – die Wohneinheiten werden aufgewertet, die Heizkosten sinken und der Energieausweis sieht gleich viel freundlicher aus.