Die gesetzlichen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) machen den Energieausweis für fast alle Vermieter zur Pflicht. Bei der Vermietung einer Immobilie müssen Sie als Eigentümer dieses wichtige Dokument nicht nur besitzen, sondern auch potenziellen Mietern unaufgefordert vorlegen.

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses und hilft Mietern, die zu erwartenden Energiekosten besser einzuschätzen. Seit der Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) und ihrer Nachfolgeregelungen gehört er zu den verpflichtenden Unterlagen bei der Wohnungsvermietung – mit empfindlichen Bußgeldern bei Nichtbeachtung.

Energieausweis bei Vermietung: Gesetzliche Pflichten für Vermieter

Wer eine Immobilie vermieten will, stolpert früher oder später über die Energieausweis Pflicht. Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist der Energieausweis bei Vermietung und Verkauf oder Vermietung von Gebäuden in Deutschland vorgeschrieben. Da gibt’s keine Ausrede. Sie müssen den Energieausweis vorlegen – und zwar unaufgefordert spätestens bei der Besichtigung. Klingt streng? Ist es auch, aber es bringt Transparenz und schützt beide Seiten. Die Pflicht betrifft alle Arten von Wohngebäude, ganz egal ob Sie ein Haus oder eine Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein kleines Häuschen vermieten möchten.

Warum eigentlich das Ganze? Seit 2007 (mit ENEV, dann GEG) muss jede/r, der ein Gebäude neu vermieten oder verkaufen möchte, dieses Dokument präsentieren. Schon oft erlebt: Manche denken, die Vorlage reicht erst beim Mietvertrag. Das ist falsch. Sie müssen den Ausweis schon bei der ersten Besichtigung zeigen. Auch in der Immobilienanzeige sind Angaben aus dem Energieausweis Pflicht, wie etwa der Energieverbrauchskennwert, das Baujahr, die Art des Ausweises und oft auch die Energieeffizienzklasse. Wer darauf verzichtet, dem droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro – und glauben Sie uns, das tut weh.

Wichtig zu wissen: Nach größeren Sanierungen oder Umbauten ist ein neuer Energieausweis zu beantragen. Sonst ist die Gültigkeit dahin.

Wann müssen Vermieter den Energieausweis vorlegen?

Die Vorschrift ist klar: Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis bereitliegen, oft sogar als Aushang bei der Besichtigung. Wer erst bei Vertragsabschluss damit rausrückt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro – das ist kein Pappenstiel. Wenn Sie als Vermieter den Energieausweis nicht spätestens bei der Besichtigung zeigen, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Übrigens: Auch Makler unterliegen der Energieausweis Pflicht, wenn sie im Auftrag vermieten oder verkaufen.

Wussten Sie, dass auch eine Kopie des Energieausweises überreicht werden muss, sobald der Mietvertrag zustande kommt? Ohne diese Kopie ist der Mietvertrag zwar gültig, aber Ihnen droht eventuell trotzdem ein saftiges Bußgeld.

Ausnahmen von der Energieausweispflicht

Natürlich gibt es Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht. Kleinere Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² brauchen keinen Energieausweis. Auch denkmalgeschützte Immobilien sowie Ferienhäuser, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden, sind von der Pflicht ausgenommen. Gleiches gilt für Gebäude, die nur für untergeordnete Nutzungen stehen, wie Gartenhäuser.

Man glaubt manchmal gar nicht, wie viele Leute meinen, für lauschige Altbauten mit weniger als fünf Wohneinheiten aus den sechziger Jahren gäbe es Tricks, die Vorschrift zu umgehen: Netter Versuch, aber seit die Anforderungen 2020 vom GEG übernommen wurden, sind die Lücken zu.

Die zwei Arten von Energieausweisen: Übersicht

Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis. Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen: Den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide Dokumente verfolgen dasselbe Ziel, unterscheiden sich aber im Aufwand und in der Berechnung.

Energieausweise, die Sie vor 2014 erstellt haben, enthalten unter Umständen nur den Verbrauchswert – bei Verlängerung ist meist ein neues, aktuelles Format nötig.

Verbrauchsausweis: Grundlage und Verwendung

Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Sie müssen dazu Energieabrechnungen vorlegen können. Alles, was hier zählt, ist der abgelesene Verbrauch von Heizung und Warmwasser – das Nutzerverhalten spielt eine große Rolle. Haben Sie einen Dauerlüfter als Mieter, steht der Energieverbrauch schlechter da. Klingt irgendwie unfair? Manchmal schon, aber das ist der offizielle Weg.

Für größere Wohngebäude – also mehr als fünf Wohneinheiten – ist der Verbrauchsausweis Standard. Man kann ihn auch für energetisch sanierte Gebäude mit Bauantrag nach 1. November 1977 verwenden, wenn der Wärmeschutz damals schon gepasst hat.

Bedarfsausweis: Technische Analyse des Gebäudes

Der Bedarfsausweis ist technisch anspruchsvoller und nimmt nicht einfach die alten Verbrauchswerte. Stattdessen kommt hier ein zertifizierter Energieberater vorbei, prüft die Bausubstanz, Fenster, Dämmung, Heizungsanlage, Lüftung und gibt eine eigene Einschätzung zum gesamten Energiebedarf der Immobilie ab. Dabei zeigt er auch oft gleich Möglichkeiten auf, wie Sie mit einer kleinen Sanierung viel für Wärmedämmung und Energieeinsparung tun können.

Einmal musste ich für eine sanierungsbedürftige 60er-Jahre-Wohnung einen Bedarfsausweis erstellen lassen, erzähle ich gern. Das Ergebnis war vernichtend, aber es führte zu einer gezielten Modernisierung und am Ende zu weniger Leerstand. Und: Der neue Ausweis gab potenziellen Mietern Sicherheit über die Energieeffizienz.

Welcher Ausweis für welche Immobilie?

Sie fragen sich, wann einen Energieausweis welcher Art notwendig ist? Die Regel ist simpel:

• Verbrauchsausweis: Normal bei Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten oder bei Häusern nach der Wärmeschutzverordnung von 1977 (Bauantrag nach 1. November 1977 gestellt).
• Bedarfsausweis: Pflicht bei Altbauten mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor 1977, wenn kein energetischer Standard vorliegt oder seitdem keine Sanierung durchgeführt wurde.

Das klingt erstmal bürokratisch, aber es gibt klare Linien.

Energieausweis erstellen lassen: So geht’s

Den Energieausweis zu beantragen ist heute kein Hexenwerk mehr. Beim Verbrauchsausweis geben Sie meist alle Verbrauchsdaten online ein – ein Online-Anbieter reicht dann oft aus. Beim Bedarfsausweis benötigen Sie einen Experten. Nur zertifizierte Energieberater dürfen den Bedarfsausweis ausstellen. Für ein Haus oder eine Wohnung mit speziellen Eigenheiten sollten Sie ohnehin kurz bei der Verbraucherzentrale nachfragen – die beraten unabhängig.

Achtung: Nach wesentlichen Umbauten müssen Sie einen neuen Energieausweis erstellen lassen, damit die Daten aktuell und gültig sind. Das gilt auch, wenn Sie vermieten oder verkaufen, und zwischenzeitlich energetisch nachgerüstet wurde.

Kosten und Gültigkeit des Energieausweises

Die Kosten für den Energieausweis unterscheiden sich bei den zwei Arten:

• Verbrauchsausweis: meist zwischen 30 und 100 Euro
• Bedarfsausweis: oft 300 bis 800 Euro

Klingt teuer? Tatsächlich sind die Kosten für den Energieausweis steuerlich absetzbar – als Werbungskosten, wenn Sie die Immobilie vermieten. Die Gültigkeit beträgt generell 10 Jahre, solange keine grundlegende Sanierung erfolgt. Sie brauchen ihn also nur dann neu, wenn gravierende Umbaumaßnahmen anstehen. Bei Mehrfamilienhäusern trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten, nicht der Mieter.

Wo und wie beantragt man den Energieausweis?

Den Energieausweis beantragen Sie entweder über das Internet (Verbrauchsausweis) oder direkt beim zertifizierten Energieberater (Bedarfsausweis). Lokale Handwerkskammern oder Energieagenturen vermitteln oft passende Kontakte. In manchen Städten gibt’s sogar Zuschüsse.

Kleiner Tipp aus Erfahrung: Niemals am falschen Ende sparen. Wenn Sie einen gefälschten Energieausweis nutzen, riskieren Sie ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro – und in der Branche spricht sich sowas leider schnell herum.

Einsatz des Energieausweises bei Neuvermietun

Bei Neuvermietung spielt der Energieausweis plötzlich eine sehr sichtbare Rolle. Schon bereits in der Immobilienanzeige sind die ersten Daten aus dem Ausweis Pflicht. Das ist nicht freiwillig, sondern ziemlich offiziell vorgeschrieben.

Energieeffizienz in der Immobilienanzeige

Sie kennen wahrscheinlich die kleinen farbigen Energiebalken in Wohnungsanzeigen. Die finden ihre Basis im Energieausweis für Wohngebäude. Angaben zur Energieeffizienzklasse (A+ bis H), dem Energieverbrauchskennwert, Baujahr des Gebäudes und dem eingesetzten Energieträger müssen erscheinen.

Kleine Übersicht für Sie:

• Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
• Endenergieverbrauch / Energiebedarf
• Energieträger
• Baujahr
• Energieeffizienzklasse (farbliche Kennzeichnung)
• Bei Nichtwohngebäuden: zusätzliche Details zur Nutzung

Pflichtangaben im Vermietungsprozess

Das Gebäudeenergiegesetz GEG gibt vor, dass Sie dem neuen Mieter spätestens bei Vertragsabschluss eine Kopie des Energieausweises übergeben. Nicht vergessen: Bereits bei der ersten Besichtigung müssen Sie diese Daten vorlegen. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist es oft der Verwalter, der sich kümmert, aber als Vermieter bleiben Sie rechtlich verantwortlich.

Manchmal fragen Interessenten nach der letzten Sanierung oder nach Empfehlungen aus dem Energieausweis – also lesen Sie ihn am besten vorher selbst aufmerksam.

Konsequenzen bei Vermietung ohne Energieausweis

Jetzt Butter bei die Fische: Vermietung ohne Energieausweis kann teuer werden. Das Ordnungsamt ahndet Verstöße hart. Bei fehlenden Pflichtangaben in der Immobilienanzeige gibt es ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Liegt der Energieausweis bei der Besichtigung nicht vor, werden bis zu 15.000 Euro fällig. Die Kontrolleure sind heute viel unterwegs, und viele Mieter kennen ihre Rechte.

Tipps für Vermieter, die vermieten möchten

Aus persönlicher Praxis noch ein paar Tipps, wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten und beim Thema Energieausweis bei Vermietung vorne liegen wollen:

• Lassen Sie frühzeitig den Ausweis erstellen. Besonders bei Häusern, die vor November 1977 gestellt wurden, dauert der Bedarfsausweis eine Weile.
• Prüfen Sie die Gültigkeit alter Energieausweise. Nach 10 Jahren oder nach umfassender Sanierung ist ein neuer Pflicht.
• Achten Sie auf die Pflichtangaben – auch kleine Fehler in der Anzeigen sind schnell eine Ordnungswidrigkeit.
• Lesen und verstehen Sie den Ausweis selbst. Dann bleiben Sie souverän bei Nachfragen zur energetischen Qualität Ihrer Immobilie.
• Online-Angebote nutzen, aber nur von seriösen Anbietern. Ansonsten gibt’s böse Überraschungen vom Amt.

Und nicht vergessen: Transparenz baut Vertrauen auf und hilft, Leerstände zu vermeiden. Der Energieausweis ist kein bürokratischer Selbstzweck, sondern Ihr Schlüssel zu klaren Verhältnissen zwischen Vermieter und Mieter. Wer eine Immobilie energetisch auf Vordermann bringt und die Werte offenlegt, hat schlicht bessere Karten am Markt.

Übersicht: Was ist wann zu tun?