Beim Verkauf einer Immobilie ist der Energieausweis ein wichtiges Dokument, das nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtend vorgelegt werden muss. Als Verkäufer müssen Sie die Energieeffizienz Ihres Gebäudes transparent machen, damit potenzielle Käufer die zu erwartenden Energiekosten einschätzen können.

Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch oder -bedarf pro Quadratmeter Wohnfläche und ordnet Ihr Haus in eine Energieeffizienzklasse ein. Schon bei der ersten Besichtigung sollten Sie dieses Dokument bereithalten, und auch in Ihrer Immobilienanzeige müssen bestimmte Angaben daraus aufgeführt werden.

Bei Verstößen gegen die Energieausweispflicht drohen Geldbußen von bis zu 15.000 Euro. Wir erklären Ihnen im Folgenden alles, was Sie zum Thema Energieausweis beim Hausverkauf wissen müssen – vom Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis bis hin zu Ihren gesetzlichen Pflichten als Verkäufer.

Energieausweis beim Hausverkauf: Was Sie wissen müssen

Brauchen Sie einen Energieausweis?

Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht – die Schlagzeile liest sich trocken, aber die Realität ist strenger als jede Überschrift. Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten will, muss fast immer einen Energieausweis vorlegen. Ohne rechtsgültigen Energieausweis läuft beim Immobilienverkauf gar nichts mehr, und mal ehrlich, kein Käufer lässt sich gern auf eine Blackbox ein. Wann ist ein Energieausweis notwendig? Sobald Sie Ihr Gebäude verkaufen, vermieten oder verpachten möchten, greift die Energieausweis Pflicht.

Häufig höre ich, dass Eigentümer fragen: „Brauche ich auch für mein kleines Ferienhaus einen Ausweis?“ Gute Frage. Für Gebäude unter 50 m² Nutzfläche, denkmalgeschützte Immobilien oder Abrisshäuser gibt es Ausnahmen. Aber ehrlich gesagt, das betrifft fast niemanden. Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der alten EnEV ist die Sache klar: Für Wohngebäude wie Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, die nach 1977 gebaut oder saniert wurden, müssen Sie spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis vorlegen.

Pflicht gemäß Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz erlaubt keinen Spielraum: Immobilieneigentümer müssen einen Energieausweis genau dann vorlegen, wenn sie verkaufen, neu vermieten oder verpachten. Das gilt sowohl bei einem Haus als auch bei einer Wohnung. Die Pflicht zur Vorlage gilt spätestens bei der Besichtigung – also nicht erst beim Notartermin. Bereits in der Immobilienanzeige brauchen Sie bestimmte Angaben aus dem Energieausweis: Art des Ausweises, Endenergiekennwert, Baujahr, wesentlicher Energieträger, Effizienzklasse.

Wer keinen Energieausweis beim Hausverkauf dabei hat, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Es drohen empfindliche Geldbußen – bis zu 15.000 Euro, da zuckt jeder. Schon praktisch, dass Sie den Energieausweis meistens schnell beantragen und erstellen lassen können.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Unterschied zwischen den Ausweisarten

Bei Energieausweisen gibt’s zwei Typen: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Was ist jetzt was? Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre, gemessen in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²). Der Bedarfsausweis hingegen berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes – ganz unabhängig vom Nutzerverhalten. Beim Bedarfsausweis zählt also allein der energetische Zustand: Baujahr, Wärmedämmung, Fenster, Heizung, energetische Sanierung – Sie kennen das.

Mir begegnete letztens ein Fall: Ein sportlicher Käufer besichtigt ein leerstehendes Haus. Die letzten drei Jahre hat es kaum jemand geheizt. Der Verbrauchsausweis wäre super, aber nicht aussagekräftig. Genau deshalb verlangt das Gesetz für manche Gebäudearten den Bedarfsausweis.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Das Baujahr spielt die Hauptrolle. Für Neubauten und alle Gebäude, die nicht unter die Wärmeschutzverordnung von 1977 fielen oder seitdem nicht energetisch modernisiert wurden, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Gebäude, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, brauchen diesen aussagekräftigeren Ausweis – es sei denn, sie wurden nachträglich umfassend nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder des GEG saniert.

Verbrauchsausweise bekommen Sie für neuere Gebäude oder für Häuser, die nach 1977 errichtet oder auf einen sehr guten energetischen Stand gebracht worden sind. Auch bei Mehrfamilienhäusern mit mindestens fünf Wohneinheiten reicht der Verbrauchsausweis oft aus. Doppelhaushälften? Nur, wenn getrennte Heizungsanlagen vorliegen, braucht jede Hälfte einen eigenen Energiepass.

Energieausweis beantragen und erstellen

Wer stellt den Energieausweis aus?

Einen Energieausweis dürfen nur qualifizierte Fachleute ausstellen. Dazu zählen Architekten, Ingenieure, offiziell zertifizierte Energieberater oder in manchen Fällen auch Schornsteinfeger. Achten Sie darauf, dass der Aussteller wirklich berechtigt ist – ohne Stempel und Unterschrift ist das Dokument nicht rechtsgültig.

Früher dachte ich mal kurz um die Ecke: “Kann man das vielleicht selber machen?” Nein. Die Daten im Energieausweis müssen stimmen, und Fehler werden richtig teuer. Wenn der Ausweis nicht korrekt ausgestellt wurde – oder etwa gefälscht ist – riskieren Sie nicht nur den Verkauf, sondern auch ein Bußgeld.

Energieausweis online erstellen oder vor Ort?

Sie können heute ganz bequem einen Energieausweis online beantragen und erstellen lassen. Digitale Anbieter verlangen meist für den verbrauchsorientierten Energieausweis 50 bis 100 Euro pro Immobilie. Das ist oft günstiger und reicht, wenn Sie alle Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre parat haben. Bei komplexeren Gebäuden, unsanierten Altbauten (gerne vor 1977) oder Unsicherheiten empfehle ich dringend den Gang zum lokalen Energieberater oder Architekten. Die sehen sich Ihr Haus vor Ort an, prüfen alle energetischen Details und erstellen einen individuellen Bedarfsausweis. Das kann zwischen 100 und 500 Euro kosten – je nach Aufwand.

• Online-Ausweis: Günstig, schnell, nur bei einfachen Fällen ratsam.
• Vor Ort durch den Energieberater: Teurer, fundierter, Pflicht bei Bedarfsausweis.
• Verbrauchsausweis benötigt: Alle Verbräuche für Heizung, Warmwasser, Lüftung der letzten drei Jahre griffbereit.

Inhalte des Energieausweises

Energieverbrauch und Kennwerte

Jeder Energieausweis für Wohngebäude enthält mehrere wichtige Angaben. Dazu gehören Gebäudetyp, Baujahr, Energieträger (z.B. Gas, Öl, Fernwärme), Energieverbrauch der letzten drei Jahre oder der berechnete Energiebedarf – je nach Ausweisart. Wichtig sind die Kennwerte für Endenergieverbrauch pro Quadratmeter und Jahr. Diese Zahlen zeigen, wie viel Energie durchschnittlich verbraucht wird. Das sagt dem Käufer auf einen Blick, was ihn voraussichtlich an Heizkosten erwartet.

Wesentliche Angaben im Energieausweis:

• Art des Ausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
• Baujahr
• Art der Heizung (Gas, Öl, Holz, Fernwärme …)
• Endenergiekennwert und Primärenergiebedarf
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Gültigkeitsdauer (meist zehn Jahre gültig)

Mit dem Endenergiekennwert können Käufer Gebäude vergleichen – ein Einfamilienhaus mit 350 kWh/m² ist sehr ineffizient, 60 kWh/m² ist schon fast wie ein Passivhaus.

Energetische Modernisierungsempfehlungen

Der Energieausweis bei Hausverkauf gibt manchmal auch Empfehlungen, wie das Gebäude energetisch verbessert werden kann. Diese Hinweise sind nicht verpflichtend umzusetzen. Aber: Ein Käufer freut sich, wenn klar ersichtlich ist, dass eine Fassade, Keller oder das Dach ein Upgrade brauchen – oder schon saniert sind.

Ich habe es schon erlebt, dass einfache Maßnahmen wie der Einbau einer modernen Heizungsanlage, neue Fenster, oder zusätzliche Dämmung für einen viel besseren Kennwert im Ausweis sorgen. Das überzeugt viele Käufer, aber natürlich geht das ins Geld.

Energieeffizienzklassen verstehen

Die Energieeffizienzklassen im Energieausweis reichen von A+ (beste Effizienz) bis H (schlechteste Effizienz). Diese Skala ist für Käufer oft entscheidend für die Kaufentscheidung, weil sie die zukünftigen Energiekosten einschätzen können. Je niedriger der Endenergiekennwert, desto besser für Ihren Geldbeutel und das Klima.

Energieeffizienzklassen im Überblick:

Wenn der Energieausweis für Ihr Haus in Klasse H landet, sollten Sie vielleicht bei der nächsten Sanierung an Wärmedämmung denken…

Energieausweis vorlegen: Ihre Verpflichtungen

Energieausweis in Immobilienanzeigen

Wer heute eine Immobilie verkauft, muss die wichtigsten Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige nennen. Dazu zählen: Art des Ausweises, Kennwert für Energieverbrauch oder -bedarf, wesentlicher Energieträger, Energieeffizienzklasse und Baujahr. Viele Makler vergessen das, aber es ist Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz.

Als Makler habe ich erlebt, dass Anzeigen ohne diese Angaben beim ersten Nachhaken direkt aus Online-Portalen entfernt wurden – sogar kurzfristig gesperrt.

Energieausweis immer vorlegen beim Verkauf

Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt werden – das verlangt die Pflicht zur Vorlage. Es reicht nicht, wenn Sie sagen: „Den Ausweis schicke ich Ihnen noch.“ Der Käufer hat Anspruch, die Werte und die energetische Qualität Ihrer Immobilie zu sehen, bevor er Kaufentscheidungen trifft. Bei der Vertragsunterzeichnung übergeben Sie dem Käufer (oder Mieter) dann eine Kopie oder das Original des Energieausweises.

Kosten und Gültigkeit des Energieausweises

Die Kosten für den Energieausweis variieren stark je nach Ausweisart und Aufwand. Ein Verbrauchsausweis ist meist günstiger und liegt bei ca. 50 bis 100 Euro. Der Bedarfsausweis, der gründlichere Analysen verlangt, kostet zwischen 100 und 500 Euro – vor allem bei älteren oder größeren Gebäuden kann der Preis steigen.

Wichtig: Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig, sofern der energetische Zustand des Gebäudes unverändert bleibt. Nach größerer Sanierung brauchen Sie einen neuen Energieausweis, weil sich Energiebedarf und Effizienzklasse oft deutlich verbessern. Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung ist immer ein gültigen Energieausweis vorzulegen.

Folgen bei Verstoß gegen die Energieausweis-Pflicht

Ein Energieausweis für den Hausverkauf ist kein Wunschkonzert. Der Gesetzgeber versteht wenig Spaß, wenn die Vorschriften missachtet werden. Wer keinen oder einen falschen Ausweis beim Verkauf oder in der Immobilienanzeige vorlegt, riskiert ein Bußgeld. Bis zu 15.000 Euro kann das laut Gebäudeenergiegesetz kosten. Schon eine fehlende Energieverbrauchskennzeichnung wird als Ordnungswidrigkeit gewertet.

Erfahrung aus der Praxis: Oft werden Verstöße erst bei Notar oder beim Einreichen des neuen Bauantrags entdeckt – spätestens dann wird’s, ehrlich gesagt, richtig stressig.

Häufige Fragen zum Energieausweis

Kann ich ohne Energieausweis verkaufen?

Die ehrliche Antwort: Nein, Sie können nicht ohne Energieausweis verkaufen. Ein gültiger Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Lediglich Denkmäler, Gebäude unter 50 m² oder Abrisshäuser sind ausgenommen. Ohne Ausweis droht eine Anzeige und im Ernstfall fällt der Verkauf ins Wasser.

Wer zahlt den Energieausweis?

Beim Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, den Energieausweis zu beschaffen und die dafür anfallenden Kosten zu tragen. Bei der Vermietung übernimmt in der Regel der Vermieter (Eigentümer) die Kosten für den Ausweis.